“烂尾楼”事件频发，住宅预售金监管不到位？

商品房预售制及其所带来的潜在风险，在我国房地产发展的二十多年中，一直是购房者心中的隐疾。近几年来，预售资金被挪用，楼盘未能按时竣工交付，甚至陷入烂尾的局面。

预售制度是否可以取消?近期，“一刀切”将衍生新的风险问题，中小房企资金链难免承压。并且为缓解过渡时期，今年至少25个省市加强了对商品房预售资金的监管，减少了楼盘烂尾现象。

调控趋紧已势在必行，但业内仍有担忧，烂尾楼处置复杂、周期长，严重影响国家加快住宅存量供应的规划节奏，目前的预售资金监管政策本身并无问题，关键是执行力度如何。

买房者陷入“烂尾楼”

"父母买这套房子的时候，我还在上初中，自己也干了很多年，但是房子还是烂了。"快到年底了，在河北做房地产生意的张吉(化名)工作量猛增，但谈起自己的房子，还是难掩失落。

房地产价格还没有暴涨的世纪初，河北的地产商鱼龙混杂，张吉父母不幸“踩雷”，遭遇资金紧张的小企业。吃亏之后，他下定决心，以后再也不碰小开发商的房子，认为大开发商至少有保障。很多人和张吉的想法相似，但是他们仍然无法逃避“烂尾楼”的痛苦。

目前项目还是以前的样子，处于停工状态，建设方正在维护权益。”太原泰禾金尊府的业主告诉记者。3年前，这些业主冲破泰禾的口碑和名校的承诺，选择了坐上泰禾的大车，如今却陷入了漫长的维权道路。

烂尾楼的大量出现，与我国的商品房预售制度密切相关，即房地产开发商与购房者约定，已建未建或即将建好的商品住宅，由购房者支付定金或预付款，在未来的某个时期内拥有该房产。售房资金，是指购房者按照商品房买卖合同向开发商支付的购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业银行贷款和住房公积金贷款等。

预售制度是房地产业发展初期的一项重要制度，它解决了部分开发商开发资金不足的问题，对城市化进程起到了促进作用。

据统计，今年1~11月，房地产开发企业贷款达171099亿元，其中国内贷款24256亿元，利用外资154亿元，自筹资金56666亿元，预付款57384亿元，个人住房贷款26983亿元。

可见，在预售制度下，定金和预收款占房企资金到位的三成多。借助于这一“无息杠杆”，房企可以用最少的资金买地盖楼，提高自身的流动性，实现“高杠杆、高周转、高负债”的扩张模式。为了控制风险，近几年来，各地纷纷出台了商品房预售资金管理办法。北京早在2013年就出台了《商品房预售资金监管办法》，将所有申请商品房预售许可证的项目，所有形式的预售房款纳入监管范围。

在理论上，购房者的预付款可以满足相关项目的竣工要求，但现实情况是预售资金被挪用，这在房地产业中是一种较为常见的现象。开发人员可以任意提取和转移资金，一旦资金链断裂，项目很容易就会陷入混乱的境地。

泰禾集团多地业主对其预售资金去向不明表示质疑。其中，北京二院二期由于被挪用预售资金导致项目停工，监管部门多次要求整改并暂停网签;太原、上海等多地业主也向记者反映，自己的付款账户与监管账户不一致。陷入债务危机的福晟集团，旗下多个项目也被业主质疑停工、烂尾，项目监管资金不足，无法覆盖后续建设。有业主表示：“我们去年一月买了福晟音江南的房子，现在项目已经停工半年，大家心里都很恐慌。”

到目前为止，泰禾已在北京、上海、杭州、苏州、太原、福州、厦门、漳州、中山等多个项目遭遇维权，业主收房无望;福晟钱隆府、福晟闽江道、福晟翡翠湾等项目业极为担忧，担心自己会遇到“烂尾房”。

法院公告网数据显示，今年申请破产的房地产企业数量已经突破460家;在中国裁判文书网，涉及破产案件的文书达10564件。这些深陷危机的房地产企业，留下的是“一地鸡毛”的债务和房地产资产，债权人、供应商、业主无一幸免。

紧缩监管已经势在必行

和地产开发商打交道多年，左晖深知行业顽疾难除，他曾公开表示，在买房的过程中，收房就像一场“赌博”。在经历了飞速发展的野蛮时代之后，商品房预售制度的弊端日益凸显。

回到2018年，人民日报发表了一篇文章，称房地产市场中中小企业较多，龙头房企所占比例不高，如果马上取消预售制，对各方都不利。中小型开发商将面临灭顶之灾，会引起市场波动，延期交房，烂尾现象日益严重。

11月，由新华社主办的“半月谈”指出，要从源头杜绝烂尾楼，取消商品房预售制度势在必行。但是不宜“一刀切”，短期会造成中小房企生存困难，衍生新的风险引发新的问题。首先，从加强商品房预售资金监管入手，确保只能用于项目建设，不能任意挪用。

值得一提的是，今年三季度以来，预售资金监管政策已经出现拐点。现已有二十多个省市出台了加强商品房预售资金监管的相关政策或实施细则，内容主要集中在“专户专存，专款专用，全程监管，节点控制”四个方面。具体地说，要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户;与监管机构、监管银行签订商品房预售资金监管协议;对具有不同信用等级的开发商实行差异化资金监管;在使用商品房预售资金时，根据工程进度提取相应比例的资金。

长沙、惠州、长春、荆州等地针对房地产开发企业的综合实力，规定了预售资金监管额度，并对其实施差别化管理。对于有良好信誉和综合实力的企业，降低资金监管比例;对于有不良信誉和不能正常履行合同的企业，将加大监管力度。这次紧缩，很大程度上是由于受疫情的影响，企业的资金链普遍趋紧。易居控股CEO丁祖昱认为，加强预售资金监管具有极强的信号意义，可以保障项目资金运行安全，防范房地产领域的金融风险，减少企业资金被挪用所带来的烂尾风险。

预售资金监管从2009年以来一直在加强，早期版本的大多数城市预售资金监管都不符合时代要求，因此被取消，如佛山(废止佛府办〔2012〕89号)、唐山(废止唐政发〔2015〕37号)等，新的资金监管政策的出台是为了适应新的市场环境。

强化预售资金监管，一方面可以稳定资金安全，防止“开发商携款潜逃”等问题的发生，另一方面也是保障购房者资金安全，稳定市场信心的措施。财政调控政策除了可以维持房地产供应的稳定外，还可以避免因房地产纠纷引发的大量社会问题，保证房地产市场供需双方的平稳发展。